1. Stato generale dell’immobile
L’immobile si presenta complessivamente in buone condizioni.
Durante il sopralluogo non sono state rilevate infiltrazioni evidenti, tracce di umidità, crepe o lesioni visibili, particolari problemi alle finiture o situazioni di degrado.
Gli ambienti risultano puliti, ordinati e attualmente utilizzati da un’azienda operante nel settore degli infissi.
La presenza di un’attività già insediata e apparentemente ben organizzata fa ritenere che buona parte degli impianti e degli ambienti sia attualmente funzionante, fermo restando che la conformità dovrà essere verificata documentalmente.
L’immobile necessita di interventi sensibilmente inferiori rispetto alle altre soluzioni finora visionate.
2. Superficie e distribuzione generale
L’immobile si sviluppa su due livelli, per una superficie indicativa complessiva di circa 700 m²: circa 350 m² al piano terra e circa 350 m² al primo piano.
La distribuzione degli spazi risulta particolarmente versatile.
Il piano terra può essere utilizzato come showroom, area vendita, esposizione cucine, esposizione living, accoglienza clienti, zona progettazione, magazzino e area di carico e scarico.
Il primo piano può invece ospitare ulteriore area espositiva, uffici, sala progettazione, spazio per la realtà virtuale, sala tecnica, campionari, esposizione living, esposizione bagni e locali di servizio.
La suddivisione su due piani permette quindi di differenziare chiaramente le diverse funzioni del punto vendita.
3. Piano terra – Area espositiva
La parte del piano terra già destinata all’esposizione risulta sostanzialmente pronta all’utilizzo.
Sono già presenti pavimentazione recente, impianto elettrico, impianto di illuminazione, controsoffitto, impianto di riscaldamento, impianto di raffrescamento, servizi igienici, vetrine, infissi e finiture in buone condizioni.
Il controsoffitto esistente dispone già dei relativi punti luce e potrebbe essere in buona parte mantenuto, eventualmente integrandolo con un’illuminazione specifica per le composizioni Scavolini.
L’altezza interna nella zona controsoffittata è indicativamente di circa tre metri, adeguata per la realizzazione di uno showroom.
La parte già allestita richiederebbe quindi soprattutto tinteggiatura e personalizzazione, adattamento dell’illuminazione, predisposizioni per le cucine, eventuali modifiche estetiche, insegne e comunicazione coordinata e allestimento delle composizioni.
4. Piano terra – Magazzino e possibile ampliamento dello showroom
Una parte del piano terra viene attualmente utilizzata come magazzino.
Questa zona dispone di un portone tecnico destinato al carico e scarico delle merci.
Accanto al portone è già presente una grande struttura vetrata, attualmente non montata, che potrebbe essere installata al posto del portone.
Esistono pertanto due possibili configurazioni: mantenere il magazzino con due grandi vetrine frontali e il portone per il carico e scarico, oppure eliminare il portone, installare la terza vetrina e utilizzare l’intero piano terra come esposizione.
La decisione dovrà essere presa valutando il peso della logistica rispetto all’esigenza di avere uno showroom più ampio e visibile.
5. Vetrine e facciata
Attualmente il locale presenta due grandi vetrine frontali.
Le dimensioni appaiono particolarmente importanti e possono essere stimate indicativamente in circa otto metri di larghezza per tre metri di altezza ciascuna.
Sostituendo il portone tecnico con la vetrina già disponibile, le superfici vetrate principali potrebbero diventare tre.
Questa modifica consentirebbe di ottenere una facciata più uniforme, maggiore luminosità interna, maggiore superficie espositiva, maggiore visibilità delle composizioni dalla strada e un’immagine più vicina a quella di un vero showroom monomarca.
Gli infissi e le vetrine esistenti risultano recenti e in buone condizioni.
Anche il primo piano è ampiamente finestrato e può essere utilizzato per comunicazione luminosa, grafiche, pannelli, loghi, esposizioni visibili dall’esterno ed elementi di richiamo serali.
6. Posizione dell’immobile rispetto alla strada
L’immobile si trova in Via Modena, in prossimità dell’intersezione con Via Traversagno, lungo una zona caratterizzata da un traffico automobilistico importante.
La posizione è commercialmente valida, ma il fabbricato risulta più arretrato rispetto all’edificio principale posto direttamente sulla strada.
L’ingresso e le vetrine si trovano indicativamente tra venti e trenta metri all’interno rispetto al fronte stradale.
Questa collocazione rappresenta la principale criticità commerciale dell’immobile, poiché riduce in parte l’immediatezza della visibilità.
Il problema può tuttavia essere compensato attraverso una forte insegna sul fabbricato, illuminazione delle vetrine, eliminazione o potatura della vegetazione, installazione di comunicazione sul totem stradale, frecce e segnaletica di ingresso, utilizzo del primo piano come elemento di richiamo e installazione della terza grande vetrina.
7. Vegetazione e visibilità delle vetrine
Nella parte frontale è presente un’area verde con diversi alberi.
La vegetazione oscura parzialmente la parte destra delle vetrine e riduce la visuale dalla strada.
Sarà necessario verificare con la proprietà e con gli uffici competenti la possibilità di potare gli alberi, ridurre le chiome, rimuovere le piante maggiormente penalizzanti, modificare la sistemazione del verde e migliorare la visuale dell’ingresso.
Un intervento sul verde potrebbe aumentare sensibilmente la visibilità del futuro showroom.
8. Insegne e comunicazione esterna
L’immobile offre buone possibilità per l’installazione di insegne Scavolini.
Le insegne potrebbero essere collocate direttamente sulla facciata del capannone, sopra le vetrine, sulle superfici finestrate del primo piano, lungo il percorso di ingresso e sul grande totem già presente in prossimità di Via Modena.
Il totem stradale costituisce un elemento particolarmente importante, perché permette di segnalare la presenza del punto vendita anche se l’immobile si trova leggermente arretrato rispetto alla strada.
Con un progetto coordinato di insegne e illuminazione, la minore esposizione diretta del fabbricato potrebbe essere compensata efficacemente.
- Disponibilità di uno spazio riservato sul totem
- Dimensione utilizzabile
- Eventuale costo
- Autorizzazione per insegne luminose
- Possibilità di installare frecce direzionali
9. Primo piano
Il primo piano si sviluppa indicativamente sulla stessa superficie del piano terra, pari a circa 350 m².
Lo spazio è costituito prevalentemente da un grande ambiente unico e offre un’elevata libertà progettuale.
L’altezza interna è stimabile intorno ai cinque metri.
Il piano risulta completamente finestrato e dispone di infissi recenti, una base di impianto elettrico, ascensore, scala interna e buona luminosità naturale.
Il primo piano potrebbe diventare una seconda area espositiva di grande impatto, dedicata per esempio a cucine, living, bagni, armadiature, area progettazione, campionari e realtà virtuale.
In alternativa, una parte potrebbe essere destinata a uffici e sale operative.
- Pavimentazione flottante o finitura equivalente
- Controsoffitto
- Illuminazione espositiva
- Impianto di riscaldamento
- Impianto di raffrescamento
- Rete dati
- Pareti divisorie
- Finiture
- Predisposizioni per le composizioni
- Eventuali nuovi servizi
10. Ascensore e collegamenti verticali
Il collegamento tra i due piani è garantito da scala interna e ascensore.
L’ascensore appare recente e rappresenta un elemento molto importante per l’accessibilità del primo piano.
La presenza dell’ascensore rende il primo piano realmente utilizzabile anche dal punto di vista commerciale.
- Portata
- Dimensioni interne
- Conformità
- Certificazioni
- Manutenzioni
- Possibilità di utilizzo da parte delle persone con disabilità
- Possibilità di movimentare campionari e materiali
- Eventuale idoneità al trasporto di piccoli elementi di arredo
11. Impianto elettrico
Al piano terra è già presente un impianto elettrico apparentemente recente e attualmente funzionante.
Sono inoltre presenti controsoffitti e punti luce già installati.
L’impianto dovrà comunque essere verificato per accertare conformità, potenza disponibile, certificazioni, adeguatezza per le cucine espositive, quantità dei punti presa, illuminazione di emergenza, possibilità di alimentare elettrodomestici, predisposizioni per monitor e videowall e capacità di alimentare le postazioni di progettazione.
Al primo piano è già presente una prima distribuzione elettrica, ma sarà necessario integrarla in funzione dell’allestimento definitivo.
Rispetto ad altri immobili visionati, il costo necessario per gli interventi elettrici dovrebbe risultare sensibilmente inferiore.
12. Riscaldamento e raffrescamento
Il piano terra dispone già di impianti di riscaldamento e raffrescamento.
Le unità esterne e i chiller osservati durante il sopralluogo non appaiono particolarmente datati.
Sarà comunque necessario verificarne anno di installazione, manutenzioni, efficienza, consumi, potenza, conformità e copertura effettiva di tutti gli ambienti.
Il primo piano non dispone invece di un sistema completo di riscaldamento e raffrescamento.
Qualora venisse utilizzato come esposizione o area aperta al pubblico, sarebbe necessario realizzare un nuovo impianto.
L’investimento potrebbe essere contenuto utilizzando sistemi indipendenti in pompa di calore, da dimensionare in base alla distribuzione definitiva degli spazi.
13. Servizi igienici
Al piano terra risultano presenti due bagni.
La presenza dei servizi dovrà essere verificata con riferimento a stato delle finiture, conformità, accessibilità, acqua calda, ventilazione e numero adeguato rispetto al futuro personale e al pubblico.
Per il primo piano sarà necessario chiarire se siano già presenti ulteriori servizi oppure se debbano essere realizzati.
Qualora il piano superiore venga utilizzato principalmente come ufficio, showroom o area progettazione, potrebbe essere sufficiente mantenere i servizi al piano terra, compatibilmente con le normative applicabili.
14. Altezza degli ambienti
Le altezze interne risultano differenziate: circa tre metri nella zona espositiva controsoffittata al piano terra, circa quattro metri nell’area attualmente adibita a magazzino e circa cinque metri al primo piano.
Queste caratteristiche permettono di creare ambienti espositivi differenti e scenografici.
La zona già controsoffittata offre un ambiente più raccolto e immediatamente utilizzabile.
Le aree più alte consentono invece composizioni di maggiore impatto, strutture sospese, elementi luminosi, pareti espositive alte, cartellonistica e controsoffitti personalizzati.
15. Magazzino, carico e scarico
La parte attualmente utilizzata come magazzino è collegata direttamente al piano terra e dispone di un portone tecnico.
L’accesso consente le normali operazioni di consegna, carico, scarico, movimentazione dei mobili e deposito temporaneo.
La logistica appare più semplice rispetto all’immobile di Via Modena 18, che presenta maggiori difficoltà nell’accesso al seminterrato.
La scelta di eliminare il portone per realizzare la terza vetrina comporterebbe tuttavia la perdita dell’accesso diretto al magazzino.
La decisione tra magazzino interno e ampliamento espositivo dovrà quindi essere valutata attentamente.
- Individuazione di un ingresso alternativo
- Verifica di altri accessi disponibili
- Utilizzo di un magazzino esterno
- Organizzazione di consegne dirette
- Previsione di uno spazio logistico separato
16. Parcheggi e accessibilità
Davanti all’immobile è disponibile un parcheggio molto ampio.
La capacità può essere stimata indicativamente tra venti e venticinque automobili, senza particolari difficoltà.
Il parcheggio appare adeguato per clienti, dipendenti, professionisti, fornitori, eventi o presentazioni.
Il piano terra risulta facilmente accessibile.
La presenza dell’ascensore dovrebbe permettere l’accessibilità anche al primo piano, da confermare mediante verifica tecnica e documentale.
L’ampio parcheggio rappresenta uno dei principali punti di forza dell’immobile.
17. Fibra e rete dati
Nella zona risulta disponibile la fibra ottica.
La presenza della fibra rende l’immobile adatto a un punto vendita moderno e fortemente orientato agli strumenti digitali.
- Ingresso della linea
- Cablaggio dei due piani
- Rete dati
- Copertura Wi-Fi
- Collegamento delle postazioni progettazione
- Sistemi per la realtà virtuale
- Monitor e dispositivi multimediali
- Eventuale linea di backup
18. Struttura e adeguamento antisismico
Durante il sopralluogo non sono risultate chiaramente visibili piastre, staffe, fasciature o altri elementi aggiunti riconducibili a interventi antisismici successivi.
Questo non significa necessariamente che l’immobile non sia conforme.
La parte posteriore del fabbricato appare relativamente recente e potrebbe essere stata progettata e costruita direttamente secondo criteri antisismici già aggiornati.
La verifica documentale è particolarmente importante perché l’immobile è composto da una parte più datata e da una porzione apparentemente più recente.
- Anno di costruzione
- Progetto strutturale
- Collaudo statico
- Certificato di agibilità
- Documentazione antisismica
- Eventuali interventi di miglioramento o adeguamento
- Pratiche strutturali depositate
- Certificazioni relative all’ascensore
19. Posizione e contesto commerciale
Via Modena rappresenta una strada di grande passaggio e collega importanti aree urbane e commerciali di Ferrara.
La zona dell’immobile non presenta una concentrazione commerciale paragonabile a quella di Via Modena 18, davanti alla Coop e accanto a Poltronesofà.
Il contesto è maggiormente caratterizzato da attività produttive, aziende, edifici commerciali, edifici artigianali, abitazioni e traffico di passaggio.
La visibilità commerciale è quindi buona, ma meno immediata rispetto ai primi due immobili.
Il grande parcheggio, il totem sulla strada e le ampie vetrine possono tuttavia rendere il punto vendita facilmente riconoscibile.
20. Condizioni economiche
Il canone di locazione richiesto è pari a € 3.100 al mese.
Il canone è sensibilmente inferiore rispetto alle altre due soluzioni principali.
Questa differenza economica rappresenta uno degli elementi più rilevanti nella valutazione complessiva.
Il minore canone, unito alle buone condizioni del piano terra e alla presenza di diversi impianti già funzionanti, permette di contenere costi iniziali, rischio finanziario, tempi di apertura, investimenti non recuperabili e punto di pareggio del negozio.
Secondo quanto riferito dall’agente immobiliare, non sembrano esserci ampi margini di trattativa sul canone.
Il prezzo appare comunque più equilibrato rispetto alle caratteristiche dell’immobile.
21. Disponibilità e trattative in corso
L’immobile è attualmente occupato dall’azienda presente, ma risulta proposto sul mercato.
Secondo quanto comunicato dall’agente immobiliare, sarebbero già presenti un paio di soggetti interessati e alcune trattative in fase avanzata.
Esiste quindi la possibilità che l’immobile venga assegnato in tempi brevi.
Qualora Scavolini considerasse questa soluzione interessante, sarebbe opportuno procedere rapidamente con richiesta della documentazione, verifica della data di effettiva disponibilità, incontro con la proprietà, valutazione tecnica, eventuale manifestazione di interesse e definizione delle condizioni economiche.
22. Principali lavori da prevedere
Gli interventi necessari risultano inferiori rispetto agli altri immobili visionati.
Gli impianti già presenti al piano terra permettono comunque di iniziare l’attività anche procedendo per fasi.
Una possibile strategia potrebbe essere l’apertura iniziale del piano terra, l’utilizzo del primo piano per uffici e campionari e il completamento graduale dell’esposizione superiore.
- Al piano terra: tinteggiatura, personalizzazione delle finiture, adeguamento dell’illuminazione, predisposizioni per le composizioni, modifica della distribuzione interna, insegne, comunicazione esterna, eventuale sostituzione del portone con la terza vetrina, eventuale modifica del verde e cablaggio rete dati
- Al primo piano: pavimentazione flottante, controsoffitto, illuminazione, riscaldamento, raffrescamento, rete dati, pareti divisorie, finiture, predisposizioni tecniche ed eventuali servizi igienici
Punti di forza
- Canone contenuto rispetto agli altri immobili
- Rapporto favorevole tra prezzo, superficie e condizioni
- Circa 700 m² complessivi
- Due piani da circa 350 m² ciascuno
- Piano terra già in buone condizioni
- Pavimentazione recente al piano terra
- Impianto elettrico già presente
- Riscaldamento e raffrescamento già presenti al piano terra
- Chiller apparentemente recenti
- Controsoffitto e illuminazione già installati
- Infissi e vetrine in buone condizioni
- Possibilità di realizzare una terza grande vetrina
- Grande versatilità distributiva
- Possibilità di mantenere un magazzino interno
- Primo piano utilizzabile come ulteriore showroom
- Spazi per uffici, realtà virtuale, progettazione e campionari
- Presenza di ascensore
- Ampia finestratura su entrambi i livelli
- Ampio parcheggio da circa venti o venticinque posti
- Grande totem pubblicitario lungo Via Modena
- Fibra ottica disponibile
- Strada ad alto traffico
- Pochi interventi indispensabili per utilizzare il piano terra
- Possibilità di effettuare i lavori in fasi successive
- Costi di avviamento inferiori rispetto alle prime due soluzioni
Punti critici
- Immobile arretrato di circa venti o trenta metri rispetto alla strada
- Visibilità inferiore rispetto a Via Eridano 7 e Via Modena 18
- Vegetazione che oscura parzialmente le vetrine
- Necessità di intervenire su alberi e verde
- Primo piano privo di riscaldamento e raffrescamento
- Primo piano da completare con pavimento e controsoffitto
- Necessità di investire in insegne e comunicazione esterna
- Eventuale perdita del portone di carico e scarico installando la terza vetrina
- Necessità di scegliere tra maggiore showroom e magazzino interno
- Situazione antisismica da verificare documentalmente
- Differenza tra parte originaria e parte più recente del fabbricato da approfondire
- Margini di trattativa sul canone apparentemente ridotti
- Presenza di altre trattative in fase avanzata
- Possibile necessità di agire rapidamente
Giudizio conclusivo
Via Modena 267 rappresenta una soluzione più interessante di quanto emerso dalla prima valutazione effettuata prima del sopralluogo. L’immobile presenta una minore visibilità diretta rispetto alle prime due alternative, poiché è leggermente arretrato rispetto alla strada e parzialmente schermato dalla vegetazione. Questa criticità può però essere compensata attraverso l’utilizzo del grande totem su Via Modena, l’installazione di insegne luminose, il miglioramento della visibilità del verde, l’illuminazione delle vetrine, l’eventuale installazione della terza grande vetrina e l’utilizzo delle finestre del primo piano come richiamo visivo. Il vero punto di forza è rappresentato dal rapporto tra canone, superficie, condizioni dell’immobile, impianti già presenti e limitata quantità di lavori iniziali. Con un canone di € 3.100 mensili, il costo risulta molto inferiore rispetto alle altre due principali soluzioni. Il piano terra potrebbe essere adattato in tempi relativamente brevi, mentre il primo piano potrebbe essere completato gradualmente seguendo lo sviluppo commerciale del negozio. Per tali ragioni, la valutazione iniziale viene aggiornata da 7 a 8.
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