1. Stato generale dell’immobile
L’immobile si trova lungo una delle principali arterie commerciali e di accesso alla città di Ferrara, in una zona caratterizzata da un intenso traffico automobilistico e dalla presenza di numerose attività commerciali e supermercati.
La posizione risulta particolarmente interessante perché il locale si trova di fronte alla Coop, immediatamente accanto a Poltronesofà e all’interno di un’area già conosciuta e frequentata per acquisti legati alla casa e all’arredamento.
Il capannone dispone indicativamente di circa 550 m² al piano terra e circa 860 m² di piano seminterrato.
Le condizioni complessive dell’immobile sono da rivedere.
Il locale è inutilizzato da tempo e necessita di pulizia approfondita, sanificazione, rimozione del guano e dei residui lasciati dagli uccelli, tinteggiatura, ripristino generale delle finiture, sostituzione degli infissi, realizzazione delle pavimentazioni e completo riallestimento degli spazi interni.
L’immobile era precedentemente occupato da un punto vendita Divani & Divani e da allora non risulta essere stato nuovamente utilizzato in maniera stabile.
2. Struttura e adeguamento antisismico
Durante il sopralluogo sono risultati chiaramente visibili numerosi interventi di rinforzo strutturale in corrispondenza di pilastri, travi, architravi, giunzioni strutturali e nodi tra elementi verticali e orizzontali.
Gli interventi sembrano essere stati realizzati mediante fasciature e applicazioni in materiale composito fibrorinforzato, presumibilmente costituito da fibre strutturali applicate con resine.
Tali rinforzi sono visibili in numerosi punti dell’edificio e fanno ritenere che il capannone sia stato sottoposto a un intervento strutturale antisismico.
La presenza degli interventi dovrà comunque essere confermata tramite la relativa documentazione tecnica.
- Progetto strutturale
- Relazione sugli interventi eseguiti
- Certificazione dei materiali utilizzati
- Collaudo statico
- Eventuale certificazione di miglioramento o adeguamento antisismico
- Pratiche depositate presso gli uffici competenti
- Certificato di agibilità aggiornato
3. Copertura, infiltrazioni e umidità
In passato erano state segnalate infiltrazioni provenienti dalla copertura.
Secondo quanto riferito, tali problematiche sarebbero già state oggetto di intervento e ripristino. Sarà comunque necessario verificarne l’effettiva risoluzione, soprattutto in occasione di forti piogge.
Nel piano seminterrato sono presenti alcune infiltrazioni d’acqua e tracce di umidità.
Parte delle infiltrazioni potrebbe essere collegata allo stato degli infissi, che risultano datati e devono essere sostituiti.
Il problema dovrà essere risolto prima di utilizzare il seminterrato come magazzino per cucine, mobili, elettrodomestici o materiali sensibili all’umidità.
- Provenienza delle infiltrazioni
- Impermeabilizzazione delle murature controterra
- Stato delle finestre del seminterrato
- Eventuale risalita capillare
- Sistema di drenaggio esterno
- Stato della copertura
- Interventi già eseguiti sul tetto
4. Piano seminterrato
Il piano seminterrato ha una superficie indicativa di circa 860 m².
L’altezza interna è di circa 2,50 metri.
Lo spazio potrebbe essere utilizzato prevalentemente come magazzino, deposito, area tecnica, archivio, deposito campionari e zona di preparazione e movimentazione delle merci.
L’altezza, pur essendo sufficiente per un utilizzo come deposito, potrebbe rappresentare un limite per alcune attività operative o per l’utilizzo di scaffalature particolarmente alte.
Il seminterrato non è direttamente accessibile alle persone con disabilità e non può essere considerato parte della normale area commerciale aperta al pubblico senza specifici interventi di adeguamento.
La grande superficie rappresenta comunque un notevole vantaggio logistico, a condizione che vengano risolte le problematiche relative a infiltrazioni, umidità, accesso dei mezzi, movimentazione delle merci, aerazione, illuminazione, sicurezza e conformità per l’utilizzo previsto.
5. Impianto elettrico
La proprietà prevede di consegnare esclusivamente il contatore e il punto di fornitura elettrica.
L’intero impianto elettrico interno dovrà quindi essere progettato e realizzato a carico del futuro conduttore.
L’assenza dell’impianto elettrico rappresenta un costo iniziale importante, ma permette contemporaneamente di progettare una distribuzione completamente nuova e adatta alle effettive esigenze dello showroom.
- Quadri elettrici
- Distribuzione delle linee
- Prese di corrente
- Punti luce
- Illuminazione generale
- Illuminazione delle composizioni
- Alimentazione delle cucine espositive
- Alimentazione degli elettrodomestici
- Illuminazione di emergenza
- Rete elettrica per uffici e postazioni di progettazione
- Alimentazione della realtà virtuale e degli strumenti digitali
- Impianti elettrici del piano seminterrato
- Eventuale alimentazione per ascensori, montacarichi o sistemi di sollevamento
- Certificazione finale dell’impianto
6. Riscaldamento e climatizzazione
Nell’immobile non è presente un impianto di riscaldamento e raffrescamento utilizzabile.
L’intero sistema dovrà essere realizzato dal futuro conduttore.
Considerate la superficie del piano terra, l’altezza del capannone e la presenza del grande piano seminterrato, sarà necessario sviluppare un progetto specifico per riscaldamento, climatizzazione, ricambio dell’aria, controllo dell’umidità, eventuale separazione climatica tra showroom e magazzino e contenimento dei consumi energetici.
L’altezza interna del piano terra, stimata indicativamente tra otto e dieci metri, potrebbe comportare costi significativi di climatizzazione.
Non risulta inoltre presente un impianto per la produzione di acqua calda, che dovrà essere previsto almeno per i servizi igienici.
- Abbassamento parziale del volume mediante controsoffitto
- Sistemi radianti
- Pompe di calore
- Destratificatori
- Divisione in zone climatiche
- Chiusura di alcune aree non utilizzate
- Studio energetico preliminare
7. Bagni e locali di servizio
Sono presenti complessivamente quattro bagni: due al piano terra e due nel piano seminterrato.
La proprietà ha dichiarato che provvederà al rifacimento dei servizi igienici.
I lavori dovranno essere descritti nel contratto o in un capitolato allegato, evitando indicazioni generiche.
- Livello delle finiture previste
- Numero effettivo dei bagni utilizzabili
- Presenza di un bagno accessibile alle persone con disabilità
- Dotazione di acqua calda
- Ventilazione
- Conformità degli scarichi
- Tempistiche di realizzazione
- Consegna dei bagni completamente ultimati e certificati
8. Vetrine, infissi e facciata
La facciata dispone di quattro grandi vetrine, con dimensioni indicative di circa quattro metri di larghezza per tre metri di altezza.
Sono inoltre presenti due aperture con porta, che possono essere utilizzate rispettivamente come ingresso principale e ulteriore ingresso o superficie vetrata espositiva.
La proprietà ha dichiarato che provvederà a rifare tutte le vetrine, tutti gli infissi e le porte esterne.
La visibilità dalla strada è ottima.
La facciata offre spazio sufficiente per l’installazione di insegna Scavolini, loghi, elementi luminosi, grafiche promozionali, comunicazione sulle vetrine ed eventuale totem esterno.
Le insegne e gli elementi di comunicazione esterna rimarranno a carico del futuro conduttore.
L’accessibilità all’ingresso principale è buona e il piano terra non presenta evidenti barriere architettoniche.
9. Pavimentazioni e sottofondi
La proprietà ha dichiarato che provvederà alla realizzazione o al rifacimento dei sottofondi e dei massetti.
La pavimentazione finale resterà invece a carico del futuro conduttore.
Una volta realizzato il sottofondo sarà possibile valutare differenti soluzioni, tra cui gres, pavimento galleggiante, SPC o LVT commerciale, resina, pavimentazione tecnica nelle zone progettazione e materiali differenziati per showroom e magazzino.
- Caratteristiche del massetto
- Planarità
- Quote finali
- Tempi di asciugatura
- Portata
- Compatibilità con il pavimento scelto
- Predisposizioni elettriche e impiantistiche da inserire prima del getto
- Eventuali giunti
- Trattamento del piano seminterrato
- Responsabilità in caso di crepe o cedimenti
10. Altezza e distribuzione interna
Il piano terra presenta un’altezza interna molto importante, stimabile indicativamente in almeno otto metri.
Questa caratteristica conferisce all’immobile una notevole percezione di ampiezza, ma comporta anche alcune criticità relative a riscaldamento, raffrescamento, dispersione energetica, illuminazione, acustica, realizzazione degli impianti e allestimento degli spazi.
La superficie di circa 550 m² può essere organizzata per realizzare esposizioni cucina, living, ambienti bagno, accoglienza clienti, reception, uffici, postazioni di progettazione, area realtà virtuale, sala campionari, sala tecnica e spazi promozionali.
La distribuzione interna potrà essere studiata liberamente, realizzando pareti divisorie, quinte espositive e controsoffitti in funzione del progetto definitivo.
Tutte le opere interne resteranno a carico del futuro conduttore.
11. Magazzino, carico e scarico
L’accesso per furgoni e mezzi di consegna è presente.
La movimentazione di cucine e mobili risulta possibile, ma l’accesso alla parte posteriore e al piano seminterrato presenta alcune criticità.
In particolare, la manovra dei mezzi pesanti potrebbe risultare difficoltosa a causa degli spazi di manovra, dell’angolo di sterzata, della configurazione dell’accesso posteriore e della posizione della discesa verso il seminterrato.
Prima di considerare il piano seminterrato come magazzino operativo sarà necessario effettuare una prova concreta con furgone, camion di medie dimensioni ed eventuale mezzo utilizzato abitualmente dai trasportatori.
La grande superficie disponibile costituisce un punto di forza, ma l’accessibilità logistica è meno funzionale rispetto a quella dell’immobile di Via Eridano.
- Larghezza dell’accesso
- Altezza utile
- Pendenza della rampa
- Raggio di sterzata
- Portata della pavimentazione
- Possibilità di scarico in sicurezza
- Spazio per utilizzare transpallet o carrelli elevatori
12. Parcheggi e accessibilità
Davanti all’immobile è presente un parcheggio di dimensioni contenute, capace di ospitare indicativamente circa sette automobili.
Nella parte laterale è disponibile spazio per altre sette vetture circa.
La disponibilità complessiva è quindi valutabile intorno a quattordici posti auto, salvo verifica degli spazi effettivamente riservati all’immobile.
Il parcheggio è sufficiente per la normale attività di uno showroom, ma risulta inferiore rispetto a quello disponibile nell’immobile di Via Eridano.
Il piano terra è accessibile senza particolari barriere architettoniche.
Il piano seminterrato non risulta invece accessibile alle persone con disabilità.
13. Posizione e visibilità commerciale
La posizione commerciale è uno dei principali punti di forza dell’immobile.
Via Modena è una strada caratterizzata da traffico automobilistico molto intenso, grande passaggio quotidiano, presenza di supermercati, numerose attività commerciali, facilità di individuazione e collegamento con il centro e la periferia di Ferrara.
La collocazione di fronte alla Coop garantisce un flusso costante di persone e veicoli.
La presenza immediatamente adiacente di Poltronesofà rappresenta un importante richiamo commerciale per clienti già interessati all’arredamento e alla casa.
Poltronesofà non costituisce una concorrenza diretta nel settore cucine, ma può generare una positiva complementarità commerciale.
L’immobile potrebbe quindi diventare un punto di riferimento Scavolini per Ferrara, grazie alla forte visibilità e alla concentrazione di attività commerciali della zona.
14. Fibra e rete dati
Nella zona risulta disponibile la fibra ottica.
L’intera rete interna dovrà essere progettata e realizzata insieme agli altri impianti.
- Operatore disponibile
- Velocità effettiva
- Posizione del punto di ingresso
- Possibilità di portare la linea negli uffici
- Realizzazione della rete dati interna
- Copertura Wi-Fi
- Collegamenti per postazioni di progettazione e realtà virtuale
- Eventuale linea di backup
15. Condizioni economiche e contrattuali
Il canone richiesto viene considerato molto elevato rispetto alle condizioni attuali dell’immobile e agli investimenti necessari per renderlo operativo.
L’importo esatto dovrà essere inserito nella scheda economica definitiva.
La lunga permanenza dell’immobile sul mercato potrebbe lasciare spazio a una trattativa.
Il locale è libero e i lavori possono iniziare in tempi brevi, una volta raggiunto l’accordo contrattuale.
- Riduzione del canone
- Periodo iniziale senza affitto durante i lavori
- Canone progressivo
- Partecipazione della proprietà ad alcune opere
- Durata del contratto
- Deposito cauzionale
- Garanzie richieste
- Eventuale fideiussione
- Spese condominiali
- Spese comuni
- Manutenzioni ordinarie e straordinarie
- Responsabilità sulle infiltrazioni
- Responsabilità sul tetto
- Garanzie sui nuovi infissi
- Garanzie sui massetti
- Tempi e modalità di consegna
16. Lavori previsti a carico della proprietà
Secondo quanto dichiarato durante il sopralluogo, la proprietà provvederà a eseguire alcuni interventi specifici.
Questi lavori dovranno essere descritti in modo dettagliato all’interno di un capitolato tecnico allegato al contratto.
- Rifacimento dei bagni
- Sostituzione delle vetrine
- Sostituzione degli infissi
- Sostituzione delle porte esterne
- Realizzazione o ripristino dei massetti e dei sottofondi del pavimento
- Consegna del contatore elettrico
- Completamento degli interventi già previsti sulla copertura
17. Lavori a carico del futuro conduttore
Rimarrà a carico del futuro conduttore una parte molto rilevante degli interventi necessari.
L’investimento iniziale sarà quindi consistente.
- Realizzazione completa dell’impianto elettrico
- Quadri e linee elettriche
- Illuminazione interna
- Illuminazione espositiva
- Impianto di riscaldamento
- Impianto di raffrescamento
- Trattamento e ricambio dell’aria
- Produzione di acqua calda
- Pavimentazione definitiva
- Tinteggiatura
- Pulizia e sanificazione
- Controsoffitti
- Pareti divisorie
- Quinte espositive
- Finiture
- Rete dati
- Wi-Fi
- Predisposizioni per realtà virtuale
- Impianti per cucine e ambienti espositivi
- Allestimento showroom
- Sala campionari
- Uffici
- Insegne esterne
- Comunicazione sulle vetrine
- Eventuali interventi contro l’umidità nel seminterrato
- Eventuali opere necessarie per migliorare la logistica del magazzino
Punti di forza
- Posizione lungo un’arteria di grande passaggio
- Visibilità molto elevata
- Immobile situato di fronte alla Coop
- Presenza di Poltronesofà immediatamente accanto
- Zona già frequentata da clienti interessati alla casa e all’arredamento
- Circa 550 m² di superficie commerciale
- Circa 860 m² di seminterrato
- Grande disponibilità di spazio per deposito e magazzino
- Quattro grandi vetrine
- Due ulteriori aperture utilizzabili come ingresso o vetrina
- Infissi e vetrine nuovi a carico della proprietà
- Bagni rifatti a carico della proprietà
- Massetti e sottofondi a carico della proprietà
- Altezza interna molto importante
- Grande libertà di progettazione degli spazi
- Piano terra privo di evidenti barriere architettoniche
- Fibra ottica disponibile
- Interventi antisismici chiaramente visibili
- Assenza di una concorrenza diretta nelle immediate vicinanze
- Potenziale per diventare un punto di riferimento Scavolini a Ferrara
Punti critici
- Canone di locazione considerato molto elevato
- Investimento iniziale consistente
- Impianto elettrico completamente da realizzare
- Impianto di riscaldamento completamente da realizzare
- Impianto di raffrescamento completamente da realizzare
- Assenza di acqua calda
- Pavimentazione finale a carico del conduttore
- Controsoffitti e illuminazione completamente da realizzare
- Locale inutilizzato e da sanificare
- Presenza di guano e sporco
- Infiltrazioni e umidità nel seminterrato
- Necessità di verificare la definitiva risoluzione delle infiltrazioni dal tetto
- Accesso posteriore poco funzionale per camion e mezzi di grandi dimensioni
- Spazi di manovra da verificare
- Altezza del seminterrato limitata a circa 2,50 metri
- Piano seminterrato non accessibile alle persone con disabilità
- Parcheggio più limitato rispetto a Via Eridano
- Elevato volume interno da riscaldare e raffrescare
- Necessità di definire dettagliatamente i lavori promessi dalla proprietà
- Documentazione antisismica da acquisire nonostante gli interventi siano visibili
- Possibili costi aggiuntivi per impermeabilizzazione e trattamento dell’umidità
Giudizio conclusivo
Via Modena 18 rappresenta una soluzione commerciale molto interessante per posizione, visibilità e vicinanza ad attività capaci di generare un importante flusso di potenziali clienti. La collocazione davanti alla Coop e accanto a Poltronesofà costituisce un forte vantaggio commerciale e rende l’immobile facilmente riconoscibile. Il piano terra offre una superficie adeguata per uno showroom Scavolini completo, mentre il grande piano seminterrato potrebbe consentire di organizzare un magazzino molto capiente. L’immobile richiede tuttavia un intervento di riqualificazione completo. A eccezione di bagni, infissi, vetrine e massetti, tutti gli impianti, le finiture e gli allestimenti rimarrebbero a carico del futuro conduttore. La possibilità di trattare il canone e ottenere un adeguato periodo iniziale senza affitto potrebbe incidere in modo determinante sulla sostenibilità dell’operazione. Nel complesso l’immobile rimane una delle migliori soluzioni visionate, ma presenta costi di avviamento e complessità tecniche superiori rispetto a Via Eridano.
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