1. Stato generale dell’immobile
Le condizioni complessive del locale possono essere considerate discrete.
La pavimentazione e il controsoffitto risultano piuttosto datati, ma durante il sopralluogo non sono state rilevate particolari problematiche strutturali evidenti. Nel magazzino sono presenti alcuni punti riconducibili a possibili infiltrazioni, che dovranno essere verificati più attentamente.
Non sono state rilevate tracce evidenti di umidità negli ambienti visitati.
Il locale si presenta complessivamente abbastanza pulito ed è attualmente suddiviso in una zona espositiva e commerciale e in una zona destinata a magazzino.
I due ambienti sono separati da pareti in cartongesso. La divisione può quindi essere modificata con relativa facilità, ampliando o riducendo l’area espositiva in funzione delle esigenze del futuro showroom.
2. Impianto elettrico e illuminazione
L’impianto elettrico è presente, ma non è stato possibile verificarne la conformità normativa, lo stato effettivo e la potenza disponibile.
Le prese, i punti luce e l’illuminazione esistente sono quelli precedentemente utilizzati dalla concessionaria automobilistica e risultano quindi piuttosto essenziali e poco adatti a uno showroom di arredamento.
- Verifica della conformità dell’impianto
- Verifica della potenza elettrica disponibile
- Rifacimento o integrazione dei punti presa
- Nuova distribuzione dei punti luce
- Illuminazione tecnica e scenografica delle composizioni
- Predisposizioni elettriche per cucine, monitor, videowall e postazioni progettazione
3. Riscaldamento e climatizzazione
È presente un impianto di riscaldamento e raffrescamento centralizzato, collegato a un chiller esterno di grandi dimensioni.
L’impianto sembra adeguatamente dimensionato rispetto alla superficie dell’immobile, ma appare piuttosto datato, probabilmente risalente a oltre vent’anni fa.
La gestione e l’eventuale revisione dell’impianto dovranno essere oggetto di confronto con la proprietà.
- Verifica del funzionamento
- Efficienza energetica e consumi
- Manutenzioni effettuate
- Eventuali costi di ripristino o sostituzione
- Responsabilità del proprietario in caso di guasti o malfunzionamenti
4. Impianti e dotazioni aggiuntive
Durante il sopralluogo non è stata rilevata la presenza di un impianto antincendio chiaramente identificabile.
Non è stata inoltre verificata la presenza di una rete dati interna o di predisposizioni dedicate.
Considerata la collocazione dell’immobile all’interno dell’area urbana di Ferrara, è comunque ragionevole prevedere la possibilità di un collegamento internet veloce o in fibra, da verificare direttamente con gli operatori.
5. Bagni, uffici e locali di servizio
L’immobile dovrebbe disporre di almeno due servizi igienici: uno nella zona commerciale e uno nella zona magazzino.
I bagni non sono stati visionati internamente durante il sopralluogo e dovranno quindi essere verificati sotto il profilo dello stato, della conformità e dell’eventuale accessibilità.
Nella zona magazzino è già presente un piccolo ufficio realizzato in cartongesso. Essendo costituito da strutture leggere, può essere mantenuto, modificato o completamente rimosso in base al nuovo progetto distributivo.
I servizi e gli ambienti accessori non sembrano recenti e potrebbero richiedere interventi di rinnovamento.
6. Vetrine, facciata e accessi
La facciata presenta un’elevata superficie vetrata.
Sul fronte rivolto verso Via Padova sono presenti tre grandi vetrine, con dimensioni indicative di circa quattro metri per quattro metri ciascuna.
È inoltre presente una quarta vetrina laterale, sul lato confinante con la concessionaria Seat.
La parte restante dell’immobile è comunque ampiamente finestrata, anche nelle aree prive di vere e proprie vetrine commerciali.
Lo stato degli infissi può essere valutato indicativamente tra 6 e 7 su 10.
Sulla facciata erano precedentemente presenti delle insegne. Dovrebbe quindi essere possibile installare una nuova insegna Scavolini, fermo restando le necessarie verifiche tecniche, urbanistiche e autorizzative.
Nella zona espositiva è presente anche un grande portone apribile, utilizzabile per l’ingresso di materiale voluminoso o come ulteriore accesso.
7. Distribuzione interna e possibilità espositive
La distribuzione interna è estremamente flessibile, grazie alle ampie superfici e alle divisioni prevalentemente realizzate in cartongesso.
L’altezza interna, misurata fino all’attuale controsoffitto, è indicativamente di circa cinque metri.
Gli spazi permettono di realizzare agevolmente esposizioni cucina, living, zona bagno, area accoglienza clienti, postazioni di progettazione, spazio dedicato alla realtà virtuale, sala tecnica, area campionari, uffici e locali di servizio.
La superficie e l’altezza dell’immobile consentono di progettare percorsi espositivi ampi e ordinati, con una buona separazione tra area commerciale, progettazione e logistica.
8. Magazzino, carico e scarico
La zona magazzino dispone di un grande portone carrabile, adatto all’ingresso di furgoni e mezzi utilizzati per le consegne.
La presenza di due grandi accessi, uno nell’area commerciale e uno nell’area magazzino, rende particolarmente agevoli le operazioni di carico e scarico.
Gli spazi consentono inoltre l’eventuale utilizzo di un carrello elevatore per la movimentazione delle merci.
La configurazione dell’immobile permette di mantenere ben separati l’ingresso dei clienti, la movimentazione dei mobili, il deposito temporaneo e il carico e scarico dei mezzi.
Questo rappresenta un elemento particolarmente favorevole dal punto di vista operativo e logistico.
9. Accessibilità e parcheggi
L’immobile si sviluppa interamente al piano terra e non presenta evidenti barriere architettoniche negli accessi principali.
L’ingresso risulta facilmente raggiungibile direttamente dalla strada.
Davanti all’immobile è presente un’ampia area utilizzabile come parcheggio, capace di ospitare indicativamente oltre trenta automobili.
La disponibilità di parcheggi rappresenta un importante vantaggio sia per i clienti sia per il personale del punto vendita.
10. Posizione e visibilità commerciale
L’immobile si trova lungo una delle principali arterie di ingresso e uscita da Ferrara, in prossimità di una rotonda particolarmente trafficata e lungo il collegamento verso il casello di Ferrara Nord.
La posizione garantisce una visibilità molto elevata e un notevole passaggio automobilistico durante tutta la giornata.
Di fronte all’immobile è presente uno dei distributori di carburante più frequentati della zona, anche grazie a prezzi particolarmente competitivi. Questo genera un ulteriore flusso costante di veicoli e potenziali clienti.
Nelle immediate vicinanze sono presenti numerose concessionarie automobilistiche, una palestra, Roadhouse, diverse attività commerciali e un punto vendita Stosa Cucine a circa 200 metri.
La presenza di Stosa rappresenta una concorrenza diretta, ma conferma contemporaneamente la vocazione commerciale della zona per il settore casa e arredamento.
Per posizione, visibilità e accessibilità, il locale potrebbe diventare un importante punto di riferimento Scavolini per Ferrara e provincia.
11. Condizioni economiche e contrattuali
Il canone di locazione richiesto è pari a € 7.500 al mese.
Il canone risulta elevato e dovrà essere oggetto di un’attenta valutazione economica.
Alla domanda relativa a un’eventuale trattabilità, l’agente immobiliare ha lasciato intendere che il margine potrebbe essere limitato.
La proprietà richiede inoltre una fideiussione bancaria, oltre alle normali garanzie contrattuali.
L’immobile viene consegnato nello stato attuale.
Il proprietario non prevede di effettuare lavori di adeguamento, poiché ritiene che il locale possa essere nuovamente utilizzato anche come concessionaria automobilistica senza interventi particolari.
Di conseguenza, pavimenti, bagni, controsoffitti, impianti e finiture rimarrebbero nelle attuali condizioni.
- Durata del contratto
- Deposito cauzionale
- Spese accessorie
- Manutenzioni ordinarie e straordinarie
- Responsabilità sugli impianti
- Eventuale periodo di canone ridotto durante i lavori
- Possibilità di una contribuzione della proprietà alle opere iniziali
12. Verifica strutturale e adeguamento antisismico
Durante il sopralluogo non è stato possibile accertare se l’immobile sia stato sottoposto a interventi di adeguamento o miglioramento antisismico.
Considerata la tipologia e la destinazione commerciale dell’edificio, è possibile che siano già stati effettuati interventi strutturali, ma al momento non è disponibile alcuna conferma tecnica o documentale.
Dall’osservazione diretta delle travi non sono risultate chiaramente visibili piastre, staffe o altri elementi metallici di contenimento e collegamento strutturale.
Tale osservazione non permette da sola di stabilire se gli interventi antisismici siano presenti o meno, poiché potrebbero essere stati realizzati con soluzioni tecniche differenti oppure risultare nascosti dalle finiture e dal controsoffitto.
- Documentazione relativa alla struttura dell’immobile
- Certificazioni di adeguamento o miglioramento antisismico
- Progetti e relazioni tecniche degli interventi eseguiti
- Collaudo statico
- Certificato di agibilità
- Pratiche edilizie e strutturali depositate
- Indicazione dell’anno degli eventuali lavori antisismici
- Verifica della compatibilità strutturale con il futuro utilizzo come showroom aperto al pubblico
13. Disponibilità dell’immobile
L’immobile è immediatamente disponibile e potrebbe essere consegnato in tempi brevi.
Secondo quanto riferito dall’agenzia immobiliare, sull’immobile sarebbero già presenti diverse trattative in fase avanzata.
Esiste quindi la concreta possibilità che venga locato in tempi brevi.
Qualora Scavolini ritenesse questa soluzione particolarmente interessante, sarebbe opportuno procedere rapidamente con una verifica tecnica approfondita, una valutazione economica, un incontro con la proprietà, un’eventuale manifestazione di interesse e la definizione delle condizioni contrattuali.
14. Principali lavori da prevedere
Per trasformare il locale in uno showroom Scavolini moderno e rappresentativo saranno probabilmente necessari diversi interventi.
- Verifica e adeguamento dell’impianto elettrico
- Nuova distribuzione delle prese e dei punti luce
- Realizzazione dell’illuminazione espositiva
- Verifica dell’impianto di riscaldamento e raffrescamento
- Eventuale revisione o sostituzione del chiller
- Verifica e possibile rifacimento dei bagni
- Installazione di pavimentazione galleggiante o nuova pavimentazione
- Tinteggiatura degli ambienti
- Rinnovamento delle finiture
- Eventuale recupero, modifica o verniciatura del controsoffitto esistente
- Realizzazione delle pareti espositive
- Modifica delle divisioni in cartongesso
- Predisposizioni tecniche per le cucine
- Realizzazione di uffici e sala tecnica
- Installazione delle insegne esterne
- Predisposizione rete dati e internet
- Allestimento dell’area progettazione e realtà virtuale
Punti di forza
- Posizione estremamente visibile
- Collocazione su una delle principali arterie di Ferrara
- Elevato traffico automobilistico
- Prossimità alla rotonda e al collegamento con Ferrara Nord
- Grande superficie vetrata
- Tre ampie vetrine frontali e una laterale
- Oltre trenta posti auto indicativi
- Ampia superficie interna
- Altezza interna importante
- Distribuzione degli spazi facilmente modificabile
- Possibilità di separare showroom e magazzino
- Ottima logistica per carico e scarico
- Presenza di due grandi portoni
- Possibilità di utilizzo di un carrello elevatore
- Spazi adeguati per cucina, living, bagni, uffici e realtà virtuale
- Immediata disponibilità
- Potenziale per diventare un punto di riferimento commerciale per Ferrara
Punti critici
- Canone elevato di € 7.500 mensili
- Richiesta di fideiussione bancaria
- Margini di trattativa apparentemente limitati
- Nessun lavoro previsto a carico della proprietà
- Pavimentazione e controsoffitto datati
- Impianto elettrico da verificare e probabilmente da adeguare
- Impianto di climatizzazione molto datato
- Possibili infiltrazioni nella zona magazzino
- Bagni non ancora verificati
- Investimento iniziale per l’allestimento potenzialmente consistente
- Concorrenza diretta di Stosa Cucine a circa 200 metri
- Mancanza di conferma documentale relativa all’adeguamento o miglioramento antisismico
- Necessità di verificare collaudo statico, agibilità e documentazione strutturale
- Presenza di altre trattative in fase avanzata
- Rischio concreto che l’immobile non rimanga disponibile a lungo
Giudizio conclusivo
Via Eridano 7 rappresenta, tra gli immobili visionati, la soluzione complessivamente più interessante. La visibilità, la facilità di accesso, il grande parcheggio, le ampie vetrine e la possibilità di organizzare liberamente gli spazi rendono l’immobile particolarmente adatto alla realizzazione di uno showroom Scavolini di forte impatto. Le principali criticità sono rappresentate dall’elevato canone di locazione, dal fatto che tutti gli interventi di adeguamento e allestimento sarebbero a carico del conduttore e dalla necessità di verificare in modo puntuale la situazione strutturale e antisismica. Nonostante tali aspetti, l’immobile rimane al primo posto tra quelli analizzati. Qualora fosse ancora disponibile nel momento in cui il progetto entrerà nella fase operativa, meriterebbe di essere valutato con priorità.
9/10 · 1° posto